Informe sobre los costes de construcción y la Vivienda de Protección Oficial en la Comunitat Valenciana
Septiembre 2024
Imagen: www.freepik.es
El informe «Costes de construcción y la vivienda de protección oficial en la Comunitat Valenciana», elaborado por el IVE en junio de 2024, recoge la evolución de costes en la construcción y su posible repercusión en los precios de venta de vivienda protegida. Este informe se basa en el análisis del Módulo Básico de Edificación (MBE) que constituye una referencia del coste de construcción por metro cuadrado de un edificio residencial y las variables más significativas del edificio que pudieran condicionar su precio. A partir del MBE y en función de las características habituales de las viviendas protegidas, se obtiene el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) que en la actualidad alcanza un valor de 888 €/m2 construido. Finalmente, el Presupuesto de Ejecución por Contrata (PEC) se obtiene incrementando el PEM con el beneficio industrial de la promoción y los gastos generales del contratista.
Evolución de los precios (2002 – 2024)
El informe recoge la evolución de los precios desde el año 2002 hasta la actualidad. Cabe destacar, que el precio de mantuvo casi constante en torno a 870 €/m2c hasta 2022, año en que se produjo una importante subida hasta los 1.048 €/m2c, lo que supone un aumento de más del 60% en tan sólo un año. Todo ello derivado del desabastecimiento de materias primas provocado por la pandemia y acentuado por la posterior invasión de Ucrania. La evolución de los precios de construcción, tras un periodo de considerables y excepcionales subidas, tiende a estabilizarse manteniéndose relativamente constantes o con moderados incrementos en determinados materiales, pero no se constatan recuperación de precios a valores prepandemia.
A ello, hay que añadir el efecto negativo que supone la escasez y falta de especialización de mano de obra, que induce unos incrementos de precios de contratación, que podrían considerarse en un 5% por lo que alcanzaríamos un valor final de unos 1.110 €/m2c.
Respecto a la evolución de los precios máximos de venta de vivienda protegida, contemplados en el marco regulatorio de la Comunitat Valenciana, cabe señalar que los sucesivos planes de vivienda actualizaban dichos precios hasta 2009 con un valor de 1.137 €/m2 Útil para el régimen general. A partir de ese momento, ya no se publicaron actualizaciones de precios debido a que las ayudas a la promoción de vivienda se paralizaron y se orientaron hacia la rehabilitación, decisión derivada del gran stock de viviendas vacías ocasionado por el estallido de la burbuja inmobiliaria iniciada en 2008.
Posteriormente, en el año 2013, se actualizo a un valor de 1.212,80 €/m2 Útil y, finalmente, en 2023 se estableció un precio máximo de venta de 2.200 €/m2 Útil, en el “Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo”.
Hay que indicar que, En España, los precios de venta más altos corresponden a Cataluña con 3.002 €/m2 y los más bajos los registran Castilla la Mancha y Aragón con 910 €/m2. Como singularidad a considerar, Baleares dicta precios en función de la eficiencia energética de la promoción.
Viabilidad económica
Una vez determinados los costes de construcción y con la referencia del precio máximo de venta vigente, se puede analizar la viabilidad económica de la promoción privada de vivienda pública en venta. Para ello, establecemos lo que sería una unidad de “producto en venta” compuesta por una vivienda de 70 m2 útiles con una plaza de aparcamiento y un trastero y un coeficiente de 0,70 para relacionar la superficie útil con la construida.
Se han estudiado los ingresos posibles con dos tipos de precios máximos de venta, el actual de 2.200 y uno de 2.400 €/m2u, así como los costes derivados de la promoción que incluyen el valor del suelo, la ejecución, licencias, actos administrativos, proyecto, etc. La siguiente tabla recoge un resumen de los principales datos:
El precio de venta final de la “unidad de producto” sería de 197.000 € para el módulo vigente de 2.200 €/ m2útil y de 215.000 € para el de 2.400 €/ m2útil.
Estos datos son sólo un ejemplo sencillo para entender de forma rápida el impacto de los distintos precios de venta de vivienda protegida. No obstante, el IVE ha estudiado más de 60 solares reales, distribuidos a la largo de toda la Comunitat Valenciana y con proyectos arquitectónicos definidos, donde se ha podido constatar que para que las rentabilidades de la promoción alcancen valores en torno al 15%, el precio máximo de venta de la vivienda protegida debe situarse en torno a 2.400 €/m2 de superficie útil. No obstante, sería interesante poder aumentar este valor del módulo, con objeto de reconocer el esfuerzo económico del promotor que opte por mejorar la sostenibilidad, la eficiencia energética y la circularidad de las viviendas protegidas.
Como referencia de los precios de mercado a continuación se muestran los correspondientes a municipios con los precios más elevados publicados por el Catastro en 2021 actualizados con el IPC de vivienda del 14 % entre 2021 y 2024:
Con esta información y calculando el precio máximo de venta vigente, se obtiene que la rentabilidad de la promoción de viviendas protegidas solo es viable en unos 40 municipios de la Comunitat, quedando el resto fuera del interés de la iniciativa privada.